Na co zwrócić uwagę kupując pierwsze mieszkanie

Kupno pierwszego mieszkania to wielkie wydarzenie w życiu człowieka. Decyzja o zakupie swoich własnych czterech kątów z jednej strony wiąże się z euforią, a z drugiej strony mamy do czynienia z dużym stresem i odpowiedzią na szereg trudnych pytań. Powinna być to zatem przemyślana decyzja.

O czym nie można zapomnieć zanim zaczniesz umawiać termin spotkania u notariusza? W poniższym artykule postaram się skupić się na kilku ważnych zagadnieniach. 

Mieszkania z rynku pierwotnego czy wtórnego?

Rynek pierwotny i wtórny to doskonale wzajemnie się uzupełniające dwa segmenty rynku nieruchomości. Pytanie: “Chcą Państwo kupić mieszkanie w stanie deweloperskim czy używane, tzn. z rynku wtórnego ?” jest zazwyczaj pierwszym pytaniem, które pada przed osobami decydującymi się na zakup mieszkania. Powyższe pytanie nie należy do najprostszych, ponieważ obydwa segmenty rynku mają swoje wady i zalety.  Warto zrobić listę plusów i minusów oraz przeanalizować nie tylko własne zasoby finansowe, jak również i oczekiwania wobec wymarzonego lokum. Od preferencji i sytuacji finansowej zależy, który z rynków mieszkaniowych w lepszym stopniu zaspokoi nasze potrzeby.

Forma finansowania zakupu mieszkania

Należy określić sposób finansowania zakupu mieszkania. Będzie to zakup gotówkowy czy zakup mieszkania będzie współfinansowany kredytem hipotecznym.

Jeżeli zdecydujesz się na zakup mieszkania częściowo finansując jego zakup kredytem hipotecznym musisz przede zbadać swoją zdolność kredytową jak i określić wkład własny, czyli wysokość własnych środków finansowych.

Kupno mieszkania za gotówkę, w przeciwieństwie do nieruchomości zakupionej na kredyt, pomaga uniknąć wielu skomplikowanych i czasochłonnych etapów związanych z obecnością instytucji banku w całym procesie transakcji. Dużym ułatwieniem jest skorzystanie z pomocy niezależnego doradcy kredytowego, który zajmie się za nas całym procesem (służę kontaktem do świetnego specjalisty, z którym już wiele lat współpracuję).
Wielką zaletą zakupu gotówkowego jest to, że z reguły nie musimy podpisywać umowy przedwstępnej i płacić zadatku. Często gotowość zapłacenia całej kwoty w całości może stanowić ważną kartę przetargową podczas negocjacji zakupowych, która skutecznie może zachęcić sprzedającego do obniżenia ceny ofertowej. 

Poza wysokością wkładu własnego jak i  kosztami związanymi z pozyskaniem kredytu hipotecznego, należy pamiętać jeszcze o kilku dodatkowych opłatach:

• taksa notarialna (wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego)
• opłaty wieczysto-księgowe (związane z wpisem własności, ew. zakładaniem księgi wieczystej, wpisem/wykreśleniem hipoteki)
• opłaty za wypisy aktu notarialnego
• podatek PCC (2 % wartości nieruchomości, gdy dokonujemy zakupu mieszkania z rynku wtórnego)
• wynagrodzenie pośrednika nieruchomości, jeśli pomaga nam przy zakupie

Jeśli kupowane mieszkanie będzie wymagało odświeżenia/remontu albo wykończenia ze stanu deweloperskiego, nie zapomnijmy uwzględnić i tego w budżecie.

Lokalizacja

To kolejny bardzo ważny aspekt przy podejmowaniu decyzji zakupowej

• Dzielnica

Przy wyborze dzielnicy nie należy bezkrytycznie kierować się opiniami, jakie krążą o danej dzielnice. Warto wybrać się na spacer po wybranej dzielnicy o różnych porach dnia i samemu sprawdzić czy komfortowo tam się czujemy. Warto zwrócić uwagę na to, czy okolica jest spokojna i zielona, jak również dostępność miejsc postojowych – zarówno dla mieszkańców, jak i gości. Jak blisko jest osiedlowy sklep spożywczy, przychodnia lekarska czy apteka. Gdy mamy dzieci, dużym atutem jest plac zabaw, przedszkole czy szkoła.

• Przyszłość okolicy

Zanim podejmiemy ostateczną decyzję o zakupie  mieszkania warto przeanalizować co się dzieje dookoła. Dobrą radą będzie sprawdzenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, z którego można się dowiedzieć czy w najbliższym czasie obok powstanie galeria handlowa, dom wielorodzinny, park, a być może fabryka?

• Transport publiczny

Mimo tego, że prawie każda rodzina posiada własny środek transportu, to bliskość do komunikacji miejskiej może być ważnym aspektem dla osoby decydującej się na zakup, zwłaszcza jeśli nie chcemy spędzać po kilka godzin dziennie w korkach. Dostęp do transportu publicznego może mieć również istotny wpływ na to, gdy zakładamy, że w przyszłości będziemy wynajmować mieszkanie. Bliska lokalizacja przystanku tramwajowego (np. z perspektywy Krakowa) to ogromna zaleta.

Stan prawny mieszkania

Zaczynamy od sprawdzenia Księgi Wieczystej – to pierwsze miejsce, gdzie powinniśmy zweryfikować stan prawny nieruchomości.

Jeśli dysponujemy numerem Księgi Wieczystej prowadzonej dla mieszkania, na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości  możemy sprawdzić jej treść. Warto zajrzeć do każdego z czterech działów i sprawdzić czy np. mieszkanie nie zostało obciążone prawem dożywocia lub hipoteką.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że nie raczej nie będziemy mieć możliwości zapoznać się z dokumentami, które stanowiły podstawę wpisów do tej księgi wieczystej (np. akt notarialny, na podstawie którego sprzedający kupił albo dostał w darowiźnie daną nieruchomość).

Gdy chcemy mieć pewność, warto skonsultować ten temat z pośrednikiem nieruchomości. On najlepiej będzie wiedział jakie dodatkowe dokumenty sprawdzić, by dokonać bezpiecznego zakupu naszego wymarzonego mieszkania.

Stan techniczny mieszkania

Kontrola stanu technicznego mieszkania pomoże nam z odpowiedzią czy warto kupić to konkretne mieszkanie. Najprostsze działania, które możemy zrobić samodzielnie (bez specjalnej wiedzy fachowej )  to np.: 

• zweryfikowanie szczelność okien
• sprawdzenie odpływ oraz ciśnienia wody w kranach
• przetestowanie wyposażenia typu AGD i RTV (jeżeli wchodzi w skład ceny ofertowej)
• sprawdzenie stanu podłóg

Niemniej ważne od tego, co zobaczyliśmy wewnątrz mieszkania jest również to co znajduję się na zewnątrz. Zwróć uwagę na stan elewacji, klatkę schodową bądź dowiedz się w jaki sposób mieszkanie jest ogrzewane.

Warto również wybrać się do spółdzielni mieszkaniowej i zapytać o to kiedy był ostatnio robiony remont budynku czy dachu, jak również poruszyć temat planowanych przez wspólnotę remontów, pokrywanych ze składek z funduszu remontowego opłacanych przez wszystkich właścicieli lokali.
Można też skorzystać z usług profesjonalnego inspektora, który posiada specjalistyczny sprzęt pozwalający na weryfikację wad ukrytych. Zaletą skorzystania z takiej usługi mogą być argumenty do ostatecznych negocjacji cenowych.

Zakup mieszkania – samemu czy z pośrednikiem?

Decyzja o zakupie własnego mieszkania jest z pewnością jedną z trudniejszych, a według wielu badań, jeden z najbardziej stresujących momentów w naszym życiu.

Powinniśmy poradzić sobie z zakupem mieszkania samodzielnie, gdy:

• mamy już doświadczenie w tym temacie, kupowaliśmy czy sprzedawaliśmy jakąś nieruchomość wcześniej i mamy wiedzą o całym procesie
• doskonale znamy własne potrzeby i dokładnie wiemy czego szukamy
• mamy dość dobrą wiedzę o miejscowości, w której szukamy mieszkania – znamy dzielnice czy nowe inwestycje deweloperskie
• mamy czas na regularne przeglądanie ogłoszeń, dzwonienie na nie oraz umawianie spotkań, zarówno z właścicielami jak i pośrednikami nieruchomości
• znamy wysokość cen transakcyjnych oraz mamy umiejętności negocjacyjne, tak by kupić mieszkanie w dobrej cenie

Jeśli natomiast chcemy te powyższe czynności delegować na pośrednika nieruchomości, wybierzmy takiego, który będzie działał bezpośrednio na nasze zlecenie/zamówienie. 

Jak wybrać pośrednika nieruchomości, z którym podpiszemy umowę w zakresie poszukiwania mieszkania dla nas?

• popytajmy znajomych o polecenie dobrego pośrednika, z którymi mieli okazję współpracować
• poczytajmy o nim opinie w internecie
• zróbmy internetowy “research” – sprawdźmy jego aktywność w social mediach, znajomość branży
• sprawdźmy czy zajmuje się tym zawodowo, czy może jest “pośrednikiem po godzinach”, równolegle wykonując inną, szczególnie nie związaną z branżą nieruchomości pracę
• umówmy się z pośrednikiem na rozmowę telefoniczną – konsultację i wybierzmy takiego, który wzbudzi w nas największe zaufanie a zarazem wykarze się profesjonalizmem i znajomością rynku
• zapytaj pośrednika czy współpracuje z innymi pośrednikami (np. korzysta z systemu MLS) oraz czy ma dostęp do niepublikowanych ofert nieruchomości tzw. #offmarket #spodlady

Na koniec można sobie zadać jeszcze przewrotne pytania:

Czy warto kupić mieszkanie teraz, czy może jeszcze poczekać, gdy ceny spadną?

Czy gdybyś decyzję o zakupie podjął 5 lat temu, to Twoje mieszkanie byłoby dzisiaj tańsze niż wtedy?

Najlepszy czas na zakup mieszkania jest TERAZ.

Zapraszam na konsultację online/na żywo w temacie zakupu lub sprzedaży nieruchomości