Często spotykam się z tym, że pojęcia te u osób prywatnych traktowane są jako synonimy. Niestety też i my, agenci nieruchomości, czasami się musimy chwilę zastanowić nad ich definicją. Zatem zapraszam do lektury artykułu, który nieco rozjaśni temat.
Zgodnie z ustawą z dnia 23 lipca 2003 r. O ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. 2003, Nr 162, poz. 1568) zabytkiem jest nazywana nieruchomość lub rzecz ruchoma, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową;
FORMY OCHRONY ZABYTKÓW NIERUCHOMOŚCI W POLSCE
Polskie prawo przewiduje cztery formy ochrony zabytków nieruchomych, a są to:
W tym artykule skupimy się na tym, czym się różni ewidencja zabytków od rejestru zabytków.
Sama nazwa instytucji może wywołać zdezorientowanie, ze względu na bliskość z „rejestrem zabytków”. Są to jednak dwie odrębne instytucji i nie należy ich mylić.
Do obowiązków samorządu lokalnego (wójta, burmistrza albo prezydenta) należy obowiązek ochrony zabytków znajdujących się na terenie gminy. Obowiązek ten wynika ze wspomnianej powyżej ustawy “o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami”. Obiekty ujęte w gminnej ewidencji zabytków powinny zostać uwzględnione w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przy kształtowaniu środowiska.
Wpis do ewidencji gminnej następuje na podstawie zarządzenia. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ten dokument jest aktem wewnętrznym władz danej gminy i nie jest decyzją administracyjną.
Wpis nieruchomości jedynie do ewidencji zabytków nie wywołuje niemal żadnych konsekwencji po stronie właściciela, ponadto nie nakłada obowiązków związanych
np. z konserwacją zabytków. Z drugiej strony nie pozwala właścicielowi o ubieganie się o środki publiczne na cel konserwatorski.
Właściciel nieruchomości znajdującej się w ewidencji, ale nie wpisanej do rejestru, chcąc dokonać zmian w wyglądzie budynku, zgłasza chęć do lokalnego urzędu gminy, a urząd może (ale nie musi) zasięgać opinii konserwatora zabytków.
Oprócz gminnej ewidencji zabytków istnieje również wojewódzka ewidencja zabytków prowadzona przez wojewódzkiego konserwatora zabytków i jest dokumentem niezależnym od rejestru zabytków.
Zupełnie innemu zakresowi ochrony podlega nieruchomość wpisana do rejestru zabytków. Nieruchomości wpisane do rejestru są objęte szczególną ochroną na terenie kraju. Rejestr dla zabytków na terenie województwa prowadzi wojewódzki konserwator zabytków w formie odrębnych ksiąg dla zabytków.
Do rejestru wpisuje się zabytek nieruchomy na podstawie decyzji wydanej przez wojewódzkiego konserwatora zabytków z urzędu bądź na wniosek właściciela zabytku nieruchomego lub użytkownika wieczystego gruntu, na którym znajduje się zabytek nieruchomy. Wpisanie nieruchomości do rejestru zabytków ujawnia się w jej księdze wieczystej.
Wpisanie nieruchomości do rejestru zabytków nadaje organom konserwatorskim uprawnienia do ingerowania w zabytek tym samym ogranicza samodzielne dysponowanie przez właściciela. W praktyce wygląda to tak, że zgoda konserwatora jest potrzebna na każdym etapie, które by mogły doprowadzić do zmiany w wyglądzie zabytku oraz jego otoczenia. Ewentualna przebudowa czy nawet remont budynku wymaga nie tylko pozwolenia na budowę, ale również uzyskania zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków.
Wpisanie zabytku wiąże się z konkretnymi obowiązkami po stronie właściciela takimi jak np. utrzymaniu zabytku w jak najlepszym stanie, a także korzystania z zabytku w sposób zapewniający trwałe zachowanie jego wartości. Zabytek wpisany do rejestru objęty szczególną ochroną prawną, która pozwala na ingerencję państwa w prawo własności.
Wpisanie nieruchomości do ewidencji zabytków daje również swoje korzyści. Właściciel może się ubiegać o dotację z budżetu państwa lub gminy na dofinansowanie prac konserwatorskich, restauratorskich, czy budowlanych przy budynku. Ponadto właściciel zabytku może się ubiegać o zwolnienie z obowiązku zapłaty podatku od nieruchomości. Przy tym należy podkreślić, że zwolnienie nie będzie dotyczyć, jeśli zabytek jest wykorzystywany na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Przy sprzedaży nieruchomości wpisanej do ewidencji zabytków prawo pierwokupu przysługuje się gminie, która ma 30 dni na skorzystanie z tego przywileju pod warunkiem, że zostało ono ujawnione w Księdze wieczystej. W sytuacji, jeśli nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków, ale nie ujawniono w dziale III Księgi Wieczystej prawa pierwokupu, sprzedaż nieruchomości następuje tak jak w przypadku każdej innej nieruchomości.
Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami przewiduje procedurę wykreślenia budynku z rejestru zabytków. Zgodnie z ustawą, przesłankami uprawniającymi do skreślenia zabytku z rejestru zabytków są: utrata wartości historycznej, artystycznej lub naukowej albo brak potwierdzenia wartości zabytku w świetle nowych ustaleń naukowych. W praktyce skreślenie z rejestru zabytków następuje tylko w wyjątkowych okolicznościach, a orzecznictwo sądów trzymają się zdania, że zły stan techniczny zabytku w sposób bezpośredni nie decyduje o jego skreśleniu z rejestru.
Na początku 2022 r. w ramach Polskiego Ładu została uchwalona ulga podatkowa tzw. “Pałacyk +”, która umożliwiała odliczenie nie tylko za zakup zabytkowej nieruchomości, ale o koszty jej renowacji. Więcej na ten temat można przeczytać w moim artykule z stycznia 2022 r. https://dominikadabrowska.com/nowy-lad-ulga-na-zabytek/.
Jednak należy w tym miejscu podkreślić, że nowa nowelizacja Polskiego Ładu przewiduje pominięcie wydatków na nabycie zabytku, co ostatecznie zamknęłoby temat tzw. Pałacyk+. Przy czym – ograniczenie to znajdzie zastosowanie dopiero w 2023 r. Zakupy dokonane w 2022 r. mają jeszcze dawać uprawnienie do ulgi wedle zasady ochrony praw nabytych.
Na koniec artykułu warto wspomnieć kilka słów o konkursach, które mają na celu rewaloryzację zabytków. Weźmiemy za przykład konkurs “Nasz zabytek” organizowany przez fundację Most the Most. W ramach konkursu uczestnicy mogą zgłaszać zabytki ze swojej okolicy oraz zaproponować pomysł jak w przyszłości obiekt ma być wykorzystany społecznie. Zwycięski zabytek uzyska od fundacji do 1 000 000 zł, a właściciel ma przeznaczyć otrzymane środki na konserwację zabytku oraz dostosowanie go do wybranej w konkursie funkcji społecznej. Więcej szczegółów https://www.wuoz.malopolska.pl/2022/08/04/konkurs-nasz-zabytek/#more-2692
Studia w Akademii Dziedzictwa, kontakt z konserwatorami i praca „w terenie” nauczyły mnie, że zabytek to nie tylko obiekt — to żywe dziedzictwo. Poniżej pokazuję, jak łączę twarde dane z opowieścią i jak powstaje Teczka Zabytku, dzięki której właściwi ludzie znajdują właściwe miejsca.
Pierwszy dwór, do którego weszłam, nauczył mnie, że zabytki słucha się sercem. Zanim pojawiły się liczby i plany, usłyszałam historię ludzi, którzy postanowili ocalić dom od zapomnienia. Od tamtej chwili wiedziałam, że w tej pracy najpierw słucha się opowieści, a dopiero potem tworzy strategię.
