Wielu inwestorów, poszukujących XIX-wiecznych dworów, pałaców czy kamienic z potencjałem na butikowy hotel lub prywatną klinikę, myli pojęcia ewidencji i rejestru zabytków. W prawie oznaczają one jednak zupełnie inne procedury, ryzyka i konsekwencje. Jako agentka od zabytków na co dzień pomagam historycznym murom znaleźć nowych bohaterów, ale fundamentem każdej udanej transakcji i rewitalizacji jest precyzyjna wiedza o stanie prawnym.
Poniżej znajdziesz konkretne zestawienie różnic między gminną ewidencją zabytków (GEZ) a rejestrem zabytków.
Zgodnie z ustawą z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, zabytkiem jest nieruchomość (lub jej część) będąca dziełem człowieka lub związana z jego działalnością, stanowiąca świadectwo minionej epoki, której zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na wartość historyczną, artystyczną lub naukową.
FORMY OCHRONY ZABYTKÓW NIERUCHOMOŚCI W POLSCE
Polskie prawo przewiduje cztery formy ochrony zabytków nieruchomych, a są to:
Czym w praktyce różni się ewidencja od ścisłego rejestru?
Nazwa tej instytucji bywa myląca i często usypia czujność kupujących. Wpis do ewidencji gminnej następuje na podstawie zarządzenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Nie jest to decyzja administracyjna, o której właściciel jest zawsze imiennie informowany w toku postępowania, co oznacza, że o ujęciu budynku w GEZ inwestorzy nierzadko dowiadują się dopiero po zakupie.
Wielkim mitem jest twierdzenie, że GEZ nie niesie za sobą konsekwencji. Choć nieruchomość w ewidencji nie wymaga zgody konserwatora na bieżącą, drobną eksploatację, to z punktu widzenia procesu inwestycyjnego nakłada na właściciela istotne rygory:
Oprócz ewidencji gminnej funkcjonuje również wojewódzka ewidencja zabytków (prowadzona przez WKZ), która jest z nią merytorycznie powiązana, ale nadal stanowi formę o niższym rygorze niż rejestr.
Nieruchomości wpisane do rejestru to obiekty o wybitnej wartości (często to właśnie okazałe pałace czy najcenniejsze dwory), objęte najwyższą ochroną. Wpis następuje na drodze rygorystycznej decyzji administracyjnej wydawanej przez WKZ i jest ujawniany w księdze wieczystej (dział III).
Wpisanie do rejestru radykalnie ogranicza swobodę dysponowania nieruchomością:
Z drugiej strony, status rejestrowy to jedyne narzędzie dające dostęp do wymiernych ulg i dotacji:
Przy sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków gminie przysługuje prawo pierwokupu (zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami). Gmina ma 30 dni na skorzystanie z tego przywileju, warunkiem jest jednak ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej. W przypadku obiektów znajdujących się jedynie w gminnej ewidencji zabytków (GEZ), gminie takie prawo z mocy tej ustawy nie przysługuje.
Warto pamiętać, że wykreślenie budynku z rejestru to proces wyjątkowy. Ustawa dopuszcza to jedynie w razie bezpowrotnej utraty wartości historycznej, artystycznej lub naukowej. Orzecznictwo NSA jasno wskazuje, że nawet fatalny stan techniczny (np. ruina) nie jest samodzielną przesłanką do skreślenia z rejestru – zabytek premium, nawet zniszczony, pozostaje zabytkiem.
Weryfikuj status przed zakupem: Nigdy nie polegaj wyłącznie na księdze wieczystej. O ile Rejestr Zabytków jest tam ujawniony, o tyle ujęcie w Gminnej Ewidencji Zabytków (GEZ) można sprawdzić wyłącznie w urzędzie gminy. To absolutny fundament analizy due diligence.
GEZ a plany inwestycyjne: Jeśli planujesz adaptację budynku z GEZ (np. zmiana układu funkcjonalnego, rozbudowa), załóż w harmonogramie dodatkowy czas (minimum 30 dni) na obowiązkowe uzgodnienia projektu budowlanego z konserwatorem zabytków.
Rejestr to obowiązki, ale i przywileje finansowe: Kalkulując rentowność nieruchomości premium, uwzględnij w biznesplanie fakt, że tylko wpis do rejestru zabytków pozwala na staranie się o dotacje celowe z budżetu państwa oraz zwolnienie z podatku od nieruchomości.
Pilnuj procedury sprzedaży: Sprzedając obiekt z rejestru, upewnij się, czy w dziale III KW nie widnieje prawo pierwokupu dla gminy. Transakcja musi wtedy zostać przeprowadzona w formie warunkowej umowy sprzedaży.
Na początku 2022 r. w ramach Polskiego Ładu została uchwalona ulga podatkowa tzw. “Pałacyk +”, która umożliwiała odliczenie nie tylko za zakup zabytkowej nieruchomości, ale o koszty jej renowacji. Więcej na ten temat można przeczytać w moim artykule z stycznia 2022 r. https://dominikadabrowska.com/nowy-lad-ulga-na-zabytek/.
Jednak należy w tym miejscu podkreślić, że nowa nowelizacja Polskiego Ładu przewiduje pominięcie wydatków na nabycie zabytku, co ostatecznie zamknęłoby temat tzw. Pałacyk+. Przy czym – ograniczenie to znajdzie zastosowanie dopiero w 2023 r. Zakupy dokonane w 2022 r. mają jeszcze dawać uprawnienie do ulgi wedle zasady ochrony praw nabytych.
Na koniec artykułu warto wspomnieć kilka słów o konkursach, które mają na celu rewaloryzację zabytków. Weźmiemy za przykład konkurs “Nasz zabytek” organizowany przez fundację Most the Most. W ramach konkursu uczestnicy mogą zgłaszać zabytki ze swojej okolicy oraz zaproponować pomysł jak w przyszłości obiekt ma być wykorzystany społecznie. Zwycięski zabytek uzyska od fundacji do 1 000 000 zł, a właściciel ma przeznaczyć otrzymane środki na konserwację zabytku oraz dostosowanie go do wybranej w konkursie funkcji społecznej. Więcej szczegółów https://www.wuoz.malopolska.pl/2022/08/04/konkurs-nasz-zabytek/#more-2692
Praca z zabytkami wymaga pasji, ale inwestowanie w nie – chłodnej analizy prawnej. Niezależnie od tego, czy kupujesz, czy sprzedajesz nieruchomość historyczną, brak wiedzy o rejestrach i ewidencjach może kosztować setki tysięcy złotych. Nie ryzykuj. Skontaktuj się ze mną, a pomogę zaplanować bezpieczną transakcję.
Studia w Akademii Dziedzictwa, kontakt z konserwatorami i praca „w terenie” nauczyły mnie, że zabytek to nie tylko obiekt — to żywe dziedzictwo. Poniżej pokazuję, jak łączę twarde dane z opowieścią i jak powstaje Teczka Zabytku, dzięki której właściwi ludzie znajdują właściwe miejsca.
Pierwszy dwór, do którego weszłam, nauczył mnie, że zabytki słucha się sercem. Zanim pojawiły się liczby i plany, usłyszałam historię ludzi, którzy postanowili ocalić dom od zapomnienia. Od tamtej chwili wiedziałam, że w tej pracy najpierw słucha się opowieści, a dopiero potem tworzy strategię.
