Nie przypuszczałam, że powrót do pisania na blogu rozpocznę od takiego artykułu i hasła KORONAWIRUS.
Mam całkiem sporą listę tematów, które chcę na nim poruszać. Lecz zapewne jak u większości, brak czasu i nadmiar bieżących działań nie sprzyjał ich publikacji. Natomiast obecna sytuacja epidemiczna i "nakaz" siedzenia w domu, to czas na nadrobienie zadań, na które być może zabrakło wcześniej czasu. Tym bardziej, że ta treść jest moim zdaniem ważna, szczególnie dla części klientów.
W związku z tym, że mam obecnie kilka transakcji w trakcie (czy na etapie negocjacji, czy już po umowach przedwstępnych) jestem na bieżąco w kontakcie z moimi, często zaniepokojonymi klientami i staram się na bieżąco szukać rozwiązań i odpowiedzi na zadawane mi pytania, na które ciężko dać jednoznaczną odpowiedź. Czekać, obserwować coś się działo.
Natomiast ten artykuł opieram o kilka faktów, czyli o to, czego sama doświadczyłam lub już wiem.
1. Dokumenty do transakcji
Zakup nieruchomości wiąże się z pewnymi obowiązkami formalnymi, do których należy uzyskanie niezbędnych do aktu notarialnego dokumentów. Pewne dokumenty są obowiązkowe, na niektóre można "przymknąć oko", jeśli obie strony wyrażą na to zgodę. O tyle o ile przy zakupie za gotówkę lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, ilość niezbędnych dokumentów jest niewielka, o tyle przy zakupie zakupie domu, szczególnie na kredyt, potrzebujemy więcej dokumentów.
W piątek, 13.03. załatwiałyśmy z klientką wiele dokumentów wydawanych m.in. przez Urząd Miasta i Gminy, Starostwo, Urząd Skarbowy. Część urzędów już była zamknięta, ostatnie działały jeszcze i realizowały już wcześniej złożone wnioski (na niektóre dokumenty czeka się 7 dni), a mnie osobiście z jednego z urzędów "wyproszono" informując, że dokumenty będą wysyłane pocztą. O ile poczta i listonosze będą pracować "normalnie" - co jest dzisiaj wielka niewiadomą. Zatem jeśli nie uzyskamy wszystkich niezbędnych do transakcji dokumentów, akt notarialny nie może zostać podpisany.
2. Banki i kredyty
Na ten moment też wielka niewiadoma. Czy banki będą popisywać umowy do już procedowanych wniosków kredytowych? Czy będą w ogóle uruchamiać kredyty i wypłacać transze stronie sprzedającej?
Przypominam, iż w sytuacji, w której zakup nieruchomości częściowo finansowany jest kredytem, w dniu aktu notarialnego (lub niezwłocznie po nim) strona sprzedająca otrzymuje jedynie część zapłaty za nieruchomość - wkład własny kupującego, natomiast reszta ceny jest wypłacana z rachunku kredytowego strony kupującej. Co jeżeli będą opóźnienia lub wstrzymane wypłaty? Strona Sprzedająca przestaje być właścicielem nieruchomości, wraz z momentem podpisania aktu notarialnego, natomiast na zapłatę reszty ceny musi czekać. Przy normalnych warunkach rynkowych banki uruchamiają kredyt w ciągu 7-14 dni, czasem nawet szybciej. W obecnej sytuacji - kolejna niewiadoma. Oczywiście strona kupująca wciąż ma obowiązek zapłaty, a my nie wydamy nieruchomości w posiadanie, czyli "kluczy" do nieruchomości dopóki nie dostaniemy wszystkich pieniędzy (chronią nas przed tym stosowne zapisy w akcie notarialnym). Natomiast mimo posiadania kluczy, nie jesteśmy już właścicielem domu czy mieszkania i nie możemy nim swobodnie dysponować.
3) Terminy
Jeśli została ostatnio podpisana umowa przedwstępna, został w niej ściśle określony termin do podpisania umowy końcowej. Jest on obowiązujący dla obu stron. Jeśli przy umowie przedwstępnej został wpłacony zadatek, to strona, która nie przystąpi do umowy końcowej, traci ten zadatek. Sprawa oczywista. Jednak co w sytuacji, w której obie strony nie mogą się stawić u notariusza? Albo z powodu koronawirusa jedna ze stron np. jest na kwarantannie, albo za granicą? Albo, co już powoli ma miejsce, zamknięte będą wszystkie kancelarie notarialne?
Mamy w takiej sytuacji do czynienia z vis maior czyli tzw. siłą wyższą, pojęciem, które nie jest zdefiniowane w prawie, jednak z punktu widzenia skutków praktycznych ma duże znaczenie. To zdarzenie przypadkowe, żywiołowe, naturalne czy obecne epidemiczne, nad którym człowiek nie panuje (łac. vis maior, quae humana infirmitas resistere non potest). Taką siłą wyższą jest z pewnością obecna sytuacja i koronawirus.
Polecam zatem niezwłocznie kontakt z notariuszem, czy innym prawnikiem, który podpowie nam co najlepiej zrobić. Mam obecnie taką sytuację, w której mimo jeszcze obowiązującego czasu (termin na zawarcie umowy do 31.03.), zarówno Sprzedający, jak i Kupujący, z uwagi na obecną sytuację, niestety już wiedzą, że nie będą w stanie stanąć do aktu w wyznaczonym terminie. Obie strony są zgodne co do realizacji warunków i sprzedaży/zakupu nieruchomości, w jak najszybszym i możliwym terminie, dzisiaj niestety nie do określenia. Notariusz, na moją prośbę, przygotował dla moich klientów odpowiedni dokument, który na odległość każda ze stron podpisze. To jest dokument oczywiście bardziej "dżentelmeński" natomiast może on, w razie sporu, stanowić dowód sądowy. Ważne jest to, i też taka nasza pośredników nieruchomości rola, by rozmawiać z klientami i szukać rozwiązań. Wiem, że wiele osób jest przerażonych i pełnych obaw o przyszłość. Wiem, że sytuacja się uspokoi, tylko nie wiemy kiedy i stąd ta największa niepewność. Jeśli wola stron jest zgodna, to ustalmy to i poczekajmy, jeśli nic więcej nie jesteśmy w stanie zrobić. Niestety sytuacja z koronawirusem na pewno też spowoduje, że na rynku pojawią się nieuczciwe osoby, które będą chciały "zbić interes życia", a tu ważne są rozwaga, spokój i przemyślane decyzje.
Koronawirus a praca pośrednika w obrocie nieruchomościami
Jak sama nazwa mojego zawodu wskazuje, obrót na pewno na ten moment jest częściowo, o ile nie w całości zamrożony. Niepewność jutra i rozwoju sytuacji. I o tyle, o ile są narzędzia, dzięki którym można zobaczyć nieruchomość wystawioną na sprzedaż zdalnie (film czy wirtualny spacer), o tyle nawet przy determinacji obu stron, możemy natrafić na przeszkody formalne przy zakupie, o czym pisałam powyżej.
W internecie pojawia się mnóstwo kursów online, dzięki którym np. nauczymy się inwestować w nieruchomości, czy też doskonalić nasze umiejętności zawodowe. Oczywiście polecam produktywne wykorzystanie kwarantanny i edukację, natomiast nie ukrywam, że w niektórych przypadkach to dla mnie niektóre z pomysłów, są jak uczenie się jazdy na rowerze z książki i patrzenie na rower "za szybą". Zalecam zatem rozsądek w doborze kursów i szkoleń. Ja na przykład postanowiłam podszkolić jeszcze bardziej angielski. Często mam transakcje z obcokrajowcami (nawet w marcu finalizowałam sprzedaż mieszkania z obywatelem Kolumbii) i nie mam problemu komunikacyjnego, to jednak z pewnością mogę jeszcze lepiej się tego języka nauczyć i np. oglądać filmy na Netflixie bez polskiego lektora czy napisów.
Co będzie dalej?
Tego nikt nie wie. Koronawirus a z nim kryzys przyszedł szybko i niespodziewanie. Myślę, że nawet obserwując to co się dzieje we Włoszech, długo myśleliśmy, że jakoś nas to nie dotknie. Każdy żył bez zagrożenia, planował kolejne działania. Ja umawiałam kolejne spotkania z klientami (jeszcze w czwartek miałam zaawansowane negocjacje sprzedawanego domu), umawiałam terminy do notariusza, a na najbliższą środę miałam zaplanowane szkolenie z Domów Otwartych dla agentów nieruchomości. I nagle "ktoś" zrobił PSTRYK. Zamiast kolejny planów biznesowych pojawiły się strach, obawa o przyszłość i zdrowie najbliższych. Zmieniły się priorytety, a życie wywrócono nam do góry nogami. Życzenia "zdrowia" dzisiaj mają zupełnie inne znaczenie. Nagle okazuje się, że nie ma spraw pilnych, tylko WAŻNE.
Jeśli jako Agentka Nieruchomości, mogę Ci teraz w jakikolwiek sposób pomóc, zapraszam do kontaktu. Telefoniczne, mailowo lub na facebooku. Możesz śledzić moje posty, oznaczone hasłami #koronawirusinieruchomości oraz jakże ważnym dzisiaj #zostańwdomu .